Criados em 1993, os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, etc. Tornaram-se uma alternativa para quem deseja aplicar no setor de imóveis sem precisar se envolver na administração de obras ou diretamente na compra. 

Atualmente já estão em funcionamento mais de 50 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total superior a 1 bilhão de reais. Nos Estados Unidos, por exemplo, eles já reúnem ativos que somam mais de US$ 130 bilhões, tendo distribuído aos seus quotistas, somente durante o ano de 98, mais de US$ 11 bilhões em dividendos! Isso sem contar a valorização dos ativos em carteira...

Os investimentos deste setor, na sua maioria, estão concentrados em fundos de pensão, seguradoras e incorporadoras e isso é devido ao alto valor das cotas. Fora do campo institucional por exemplo, existe iniciativas como a do Fundo Shopping Pátio Higienópolis que colocou no mercado lotes/cotas no valor de R$10 mil. Visando um tipo de investidor que tenha bastante fôlego.

Outro problema para os empreendimentos desta natureza de iniciativa privada é a dificuldade de negociação das cotas no mercado. Sendo "fundos fechados", a instituição financeira não assume o compromisso de garantir o resgate dos lotes e quem quiser sair do investimento precisa vender seu lote no mercado paralelo, onde a liquidez é muito restrita e cheio de desconfiança.

É preciso criar opções de menor valor para se chegar ao consumidor de renda mais baixa. Tornar popular um produto desta natureza, é um desafio que deveria ser acompanhado mais de perto pelas autoridades, criando salvaguardas e custos financeiros mais atraentes. 

A garantia de liquidez para o investidor é outro - e talvez o mais importante, fator que concorre para o sucesso de um bom lançamento de fundos imobiliários. Alguns fundos estão adotando uma postura semelhante ao do mercado de ações, garantindo a compra e a venda dos lotes/cotas, com um determinado valor porcentual de ganho. Teoricamente a vantagem do fundo imobiliário é oferecer uma maior liquidez do que a compra e venda (de fato) de imóveis, mas isso ainda não está acontecendo.

Os fundos imobiliários são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. A Comissão fornece autorização para o funcionamento do fundo e acompanha os seus demonstrativos financeiros. Com um prazo de seis meses para fazer a captação dos recursos para o fundo, a administradora tem de aplicar no mercado financeiro os valores levantados. No final deste prazo, se não tiver vendido todas as cotas para realizar o empreendimento, negocia novo prazo ou devolve o dinheiro aos cotistas - com os ganhos obtidos na aplicação do mercado de ações. 

A CVM fiscaliza os fundos na distribuição dos rendimentos - 95% de seu rendimento é dos cotistas, e a administradora deve pagar o Imposto de Renda na fonte - de 20% sobre o rendimento líquido. O administrador ganha com a taxa de administração que é definida dentro de uma faixa autorizada pela CVM.  Existem dois modelos de cobrança desta taxa: um percentual fixo sobre o valor do investimento ou um percentual (na faixa de 3%) sobre o rendimento do fundo.

A CVM não garante um investimento seguro ou rentável, como também não garante no mercado de ações. É o órgão regulador do setor que verifica se o fundo está cumprindo os preceitos legais da sua existência. A CVM não verifica nem faz prognósticos dos possíveis ganhos do investidor. Um estudo da viabilidade econômica deve ser feito pelo próprio investidor. Um exemplo de um empreendimento que foi regulado pela CVM mas que não deu certo no mercado, apesar de todos os cuidados, foi o 'Terra Encantada' - no Rio de Janeiro, e serve de alerta para um investidor.